Le taux, le taux, le taux…outside the box !
Comme 80 % des personnes qui cherchent à financer leurs acquisitions, elles comparent les taux d’emprunt. C’est une très bonne démarche en soi, hors, un bon financement ne se résume pas au taux le plus bas du marché. Il y a d’autres éléments tout aussi importants pour bien choisir son prêt Immobilier.
Chaque banque à ses propres critères d’octroi. Les options d’optimisations qui vont suivre s’adaptent en fonction de notre projet, notre situation et ses évolutions.
Un crédit bien négocié, c’est un crédit qui nous ressemble
1 – Un crédit modulable et souple
On doit pouvoir ajuster son crédit face aux évolutions de la vie. Enfant, promotion, chômage, divorce…la modulation permet de revoir à la hausse comme à la baisse nos mensualités. En général, la modulation varie entre + 10 % / – 10 %. Il est cependant possible de négocier une marge plus importante. Cette option est souvent payante, n’oublions pas de la négocier.
Astuce
Si nos revenus nous le permettent, optons pour un crédit d’une durée plus courte au départ et ainsi fixer un taux bas. Par la suite choisir de moduler la durée tout en gardant le même taux 🙂
2 – Une assurance emprunteur adaptée
Retenons que l’assurance emprunteur nous protège en cas de décès, invalidité et incapacité. Également elle protège notre famille. Elle prend en charge le remboursement de notre crédit, capital + intérêts. Elle garantit également la banque d’être remboursée en cas de coup dur.
Lors d’une couverture à 100 %, le prêt est entièrement pris en charge par l’assurance. L’emprunteur survivant n’a plus rien à rembourser.
À elle seule, l’assurance peut représenter jusqu’à 20 % du cout total du prêt.
C’est le deuxième poste de dépenses dans un crédit immobilier. De ce fait, une délégation peut parfois vraiment valoir le cout. Elle peut faire baisser le taux à 0,14% pour les jeunes au lieu de 0,30 %.
Comment bien choisir ?
Il existe 2 types de contrats d’assurance :
contrat groupe, l’assurance de la banque. Ce sont les mêmes conditions pour tous les assurés. Celles-ci ne tiennent pas conte ni de notre âge, ni de nos habitudes de vie (si nous fumons par exemple).
contrat externe appelé délégation d’assurance. Les conditions sont adaptées au profil du client. Du sur-mesure.
Depuis la mise en application de la loi Lagarde, nous avons le droit de choisir notre propre contrat d’assurance. Cependant, les banques ne réagissent pas de la même manière face à une demande de délégation. Et elles ont raison. Dans certains cas, l’assurance groupe est plus avantageuse. Dans d’autres cas, la délégation permet d’obtenir une couverture spécifique liée à un risque. Un métier ou un sport à risques par exemple. Le cout oui, mais pas que. N’hésitons pas à faire appel à un professionnel des assurances emprunteurs pour comparer.
Astuce
Notre banquier nous a promis un taux plus bas en souscrivant son assurance. Grâce à la loi Hamon, nous pouvons résilier notre contrat d’assurance de prêt immobilier quand nous le souhaitons au cours de la première année. N’hésitons pas à comparer avec d’autres contrats dès la première échéance et ainsi nous conservons notre taux bas 🙂
3 – Stop aux pénalités en cas de remboursement anticipé
Avant de signer notre offre, très important, négocions les indemnités à 0 % ! Pourquoi payer 3 % du capital restant dû alors que l’on peut en payer 0 ? En général ces pénalités sont régulièrement annulées à condition de penser à les demander.
4 – Hypothèque VS caution
QUESACO ?
Ce sont des garanties financières pour le banquier en cas d’impayé de notre part. Nous avons le choix entre une hypothèque (garantie réelle) et les garanties personnelles (caution). Une hypothèque coute plus cher qu’une caution. De plus, en cas de revente, avec une hypothèque, nous aurons des frais de main levée. Et de toute façon, les banques préfèrent les cautions car elles ne sont plus « responsables » du risque de notre prêt. Le prix des cautions varie en fonction des établissements bancaires. Faites-en la demande systématiquement. N’oubliez pas non plus le PPD qui peut valoir le cout sur un bien dans l’ancien lorsque l’on est sûr d’aller jusqu’au bout de son crédit.
5 – Une pause s’impose
Un événement imprévu ?
La pause-crédit permet de reporter un certain nombre d’échéances. En général 4 pauses de 3 mois, soit 1 an d’arrêt de payement des échéances.
N’hésitons pas à négocier cette option qui peut vraiment être utile en cas de coup dur.
6 – Magique, le transfert du prêt
Il faut être sincère, c’est une option beaucoup plus rare. Parfois même la banque elle-même ne sait pas que ça existe, du vécu. Un prêt transférable peut être une aubaine, surtout en ce moment ou les taux sont extrêmement bas. Le mécanisme est simple. On transfère vos conditions de taux actuelles sur un autre projet. Donc si vous avez un nouveau projet et que les taux sont moins intéressants, vous pourrez le financer avec une partie à taux avantageux.
7 – La franchise
C’est une option qui permet de commencer à payer ses échéances plus tardivement. Nous pouvons la demander dans 3 cas :
Prêt relais
Achat avec travaux
Achat dans le neuf
Attention, la mise en place d’une franchise engendre des coûts supplémentaires. Ce sont les intérêts intercalaires. Ils sont payables soit au fil de l’eau (franchise partielle), soit après la période de franchise (franchise totale). Dans tous les cas, l’assurance est à payer tous les mois dès le déblocage des fonds.
Astuce
Lors d’un investissement locatif où il y a des travaux à effectuer avant la location, négocions une franchise d’une durée maximale. Même si les travaux finissent avant, nous pourrons épargner le loyer et ainsi constituer une trésorerie en attendant de commencer à rembourser notre emprunt. Les banques aiment ce genre d’argument.
En bref
Comme nous le constatons, il existe plusieurs options pouvant impacter fortement notre emprunt pendant toute la durée de notre prêt. Ces options sont fixées à l’attribution de notre prêt. Restons donc très attentif et osons négocier.
Et vous, qu’avez-vous négocié autre que votre taux ?