PRET IMMO : Combien emprunter ?

Un simple calcul qui permet de répondre à une question simple : combien emprunter pour réaliser mon projet immobilier ? Souvent trop négligé et pourtant la base…c’est le premier reflex à avoir lorsque tu te décides à acheter. Le calcul de la capacité d’emprunt est la première étape d’un projet immobilier.

Qui es-tu ? Je te dirais combien emprunter

A moins d’avoir un apport qui couvre la totalité de ton acquisition, le reste il va falloir l’emprunter ! Pour cela, il est essentiel de se munir d’informations que tout le monde à en sa possession :

TA SITUATION FINANCIERE

L’un des premiers critères de sélection pour ton banquier est ton taux d’endettement. C’est simplement un calcul entre tes revenus qu’il accepte de prendre en compte et tes charges récurrentes. À noter, les aides sociales et les pensions sont rarement prises en compte.

Important

Pour tes revenus locatifs (existants ou à venir), la banque pondère le montant à 70%. Elle considère une marge de sécurité de 30% entre tes impôts, risque de loyers impayés ou autres.

TON AGE

Suis-je trop vieux ? En fait, ton âge est le deuxième critère important qui joue sur la décision finale. Une limite d’âge est appliquée lors de la souscription d’un prêt immobilier. Celle-ci varie en fonction des banques. Dis-toi que la durée de fin de prêt ne pourra excéder ta 75éme bougie. À savoir, 211 mois c’est la durée moyenne d’un prêt immobilier avec une durée possible comprise entre 5 et 30 ans.

Important

La banque considère qu’il est plus “risqué” d’accorder un crédit de longue durée passez 50 ans aux revenus fixes mais plus faibles une fois à la retraite qu’à un jeune salarié, qui a des revenus modestes et qui peuvent évoluer.

Une fois ces informations connues, passons au calcul de ta capacité à emprunter.

Ta capacité d’emprunt correspond à 1/3 de tes revenus (les fameux 33%).

Voici la formule :

Revenus * 33% – Charges = Taux d’endettement

Important

Compte dans les charges, les crédits consommation, les loyers, pension alimentaire, paiement en 10 fois…Comme les revenus, compte les revenus professionnels, revenus locatifs (pondérés à 70%), pension alimentaire perçue dans certains cas, ect…

Ta mensualité idéale ?

Le taux d’endettement reste “l’un” des indicateurs du prêt immobilier et non un critère ferme et définitif à l’octroi. Si ta situation financière est assez aisée alors tu pourras dépasser les 33% recommandés et ça, sans incidence sur ton taux de crédit. Dans ce cas, le banquier ne va plus raisonner en “taux d’endettement” mais “en reste à vivre”. Qui correspond au montant légal nécessaire pour gérer tes dépenses du quotidien : payer la nourriture, le transport, les loisirs, l’habillement ect…

Voici la formule :

Revenus – charges récurrentes = Reste à vivre

Important

Plus les revenus mensuels sont bas, plus la banque respecte le reste à vivre à la lettre. Et il est dans ce cas impossible de dépasser les 33% pour ne pas risquer de mettre en péril la situation de ou des emprunteurs. Un couple qui gagne 6000 euros par mois aura un reste à vivre proportionnellement plus important qu’un célibataire qui gagne 1500 euros mensuels.

Vigilance au saut de charge !

Exemple

Ton loyer actuel est de 800 euros par mois, ton futur prêt immobilier aura des échéances d’un montant de 1000 euros par mois. Ton saut de charges représente donc 200 euros. Mensualité – Loyer = 1000 euros – 800 euros = 200 euros.

La banque se projette aussi dans ta capacité à vivre avec ton futur crédit. Dans cet exemple, si tu épargnes mini 200 euros par mois avant le prêt, la banque est rassurée puisqu’il n’y a pas de réel saut de charge compte tenu de ton effort d’épargne déjà existant. À l’inverse, si tu as l’habitude de tout dépenser, il y a plus de risques de faire peur au banquier. Donc conseil, sois raisonnable au minimum 3 mois avant ta demande de crédit immobilier. Une banque te demandera tes relevés de compte sur les 3 derniers mois 😉.

Conclusion, un achat ça se prépare et se mérite !

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