En règle générale voici ce que je constate depuis 12 ans :
- Vous avez acheté un premier bien.
- Vous êtes satisfait de votre achat.
- Vous avez respecté votre endettement à 33 %.
- Vous vous dites, pourquoi ne pas m’orienter vers un investissement locatif.
- Vous débutez vos recherches. Vous trouvez le bien parfait. Content, vous présentez le projet à votre banque (souvent celle qui a financé votre 1er achat).
- La banque refuse. Vous êtes déçu. Vous aviez confiance en elle, elle vous a financé le 1er bien.
- Vous arrêtez là et abandonnez le projet…
C’est une GROSSE erreur ! Pourquoi s’arrêter en si bon chemin ?
Je vais vous présenter dans cet article l’importance de connaître le fonctionnement du taux d’endettement et comment il est possible d’être financé au-delà de celui-ci. Rassurez-vous, cette recommandation n’est pas figée, ni systématique.
L’importance de maîtriser la notion de «taux d’endettement»
C’est le rapport entre vos charges financières mensuelles et votre revenu. Un indicateur très utile aux banques pour savoir si, oui ou non, vous êtes un porteur de projet sérieux et fiable pour accéder au crédit. Il permet aussi d’anticiper au mieux les éventuelles difficultés à rembourser.
De plus, chaque dossier est différent. Les banques examinent les projets de façon individuelle. Donc retenez qu’un endettement faible ne garantit pas non plus l’acceptation de votre dossier et qu’un taux supérieur à 33% n’est pas forcément rédhibitoire.
Petit rappel de ce que sont des charges et des revenus avant de passer à l’étape suivante :
Charges
Les charges les plus fréquemment prises en compte par les banques :
- Loyer de votre résidence principale si vous êtes locataire,
- mensualité de votre prêt si vous êtes propriétaire de votre RP,
- mensualités de vos autres crédits en cours (crédit à la consommation, prêt étudiant, etc…)
- pensions alimentaires
- etc…
Certaines banques prennent également en compte le montant mensuel de vos impôts (ces banques sont donc à éviter dans le cas ou l’endettement approche les 33).
Revenus
Les revenus les plus couramment pris en compte par les banques :
- salaire net avant impôts,
- revenus commerciaux (sur 2/3 ans généralement)
- revenus locatifs (pris en compte à hauteur de 70% ou 75% en fonction des banques),
- pension alimentaire,
- retraite,
- etc…
Certaines banques prennent en compte les primes (ou 50% des primes), les allocations familiales ou les allocations logement.
Comment calculer son endettement ?
Basique, simple !
C’est le rapport entre vos revenus et vos charges. Ces fameux 33% déterminent le pourcentage théorique maximum que vos remboursements ne doivent pas dépasser. Pour faire votre simulation, rien de plus simple :
Prenons l’exemple simple de Jean :
Célibataire
Revenu salarié net : 2 200 € / mois,
Prêt pour sa résidence principale : 500 €
A ce jour, il a un endettement de : 22, 7 % (500/2 200)*100
Jean a pour projet l’achat d’un locatif
Revenus à venir : 650 € (Seuls 70% des revenus sont pris en compte, soit ici 455 €)
Crédit prévu sur 25 ans : 520 €
Son endettement sera alors de : 38,4 % (500 +520/2 200 + 455)*100
C’est à ce moment-là que je vous explique comment faire sauter la barrière des 33 % !
Le dossier est présenté à une banque A puis une banque B. Elles vont toutes les deux faire le ratio entre vos charges et vos revenus.
La banque A va appliquer la méthode de calcul dite « classique » Vos charges / vos revenus = (500 + 520) / (2200 + 455)*100 = 38,4 %
La banque B quant à elle, va appliquer la méthode de calcul dite « en différentiel » (Votre crédit – revenu foncier) + prêt immo actuel / salaire net = (520 – 650) + 500 / 2200 * 100 = 16,8 %
Tadaaaammm, le résultat n’est pas du tout le même.
Pour conclure, vous l’aurez compris le choix de la banque est toujours un axe stratégique.
Si vous avez des questions sur cet article ou simplement si vous souhaitez connaître votre capacité pour votre projet immobilier, contactez-moi via mon site ou laissez-moi un commentaire.
