Acheter en couple : vous êtes ni mariés, ni pacsés

acheter en couple

On me pose souvent cette question : Milène nous achetons en couple, nous ne sommes pas mariés, pas pacsés, que se passe-t-il si ma moitié décède ou si l’on se sépare ?

Déjà, merci de te poser les bonnes questions ! Effectivement acheter en couple n’est pas un acte anodin. De plus, il n’y a pas de réponse formelle ou algorithmique sur ce sujet. Je dirais simplement que c’est la façon dont tu conçois ta vie de couple qui doit s’adapter au choix de ton statut.

Pour cela, il en existe plusieurs pour acheter et surtout, être protégé.

1 – Couple en union libre, concubinage

Il est vrai qu’à l’heure actuelle, de plus en plus de couple achète un bien en indivision sans être pacsé, ni marié. Pourtant, sache que l’indivision est plus engageante que le mariage. Cette situation est délicate en cas de décès (tu ne seras pas l’héritier de ton conjoint à son décès, sauf en présence d’un testament, mais attention à la fiscalité dans ce cas), de divorce (pour mettre fin à l’indivision, tu devras signer un acte notarié, un droit de partage à reverser à l’État sera exigible) et de gros problèmes de la vie.

Pense à te protéger ! 

Un testament pourrait être une solution juridique. Certes ce n’est pas joli à lire, pourtant cela pourrait bien t’éviter des tracas…

Un PACS avec un testament pourrait être une solution juridique et fiscale (voir ci-après, le petit topo sur la fiscalité des successions).

2 – Couple pacsé

Élément fondamental à connaître, quand un des deux conjoints décède le pacs se dissout ! Une vraie problématique. Pour cela, je t’invite à te protéger en :

  • Etablissent un testament : il permet de décider la suite des évènements (jouissance du bien, loyer, part du bien …). Tu peux transmettre à ton partenaire de PACS sans aucun droit de succession.
  • Création d’une Société Civile Immobilière (SCI) avec ton conjoint ou ta conjointe. En cas de séparation : chacun peut garder sa part (sa participation dans la SCI), racheter celle de l’autre (le rachat sera plus facile que dans le cadre de l’indivision), revendre ses parts sociales à une autre personne.

Mon topo sur la fiscalité actuelle des successions et la différence entre un concubinage et un PACS 

Un concubin, bénéficiaire d’un testament de son conjoint, va devoir payer des droits de succession dont le taux est de 60% (exemple : il reçoit 100, il va devoir en reverser 60 à l’Etat, il ne lui en restera que 40). un partenaire de pacs, bénéficiaire d’un testament de son conjoint, ne sera absolument pas imposé. Il recevra donc 100 dans l’exemple ci-dessus.”

3 – Couple marié

Lorsque tu te maries tu peux choisir le régime qui s’appliquera à tes biens.

Si tu ne conclus pas de contrat de mariage, tu es directement soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts. En cas de divorce ou de décès, le patrimoine commun (celui acquis pendant le mariage) est donc partagé en deux parts égales.

Avec un contrat de mariage, tu as plusieurs possibilités :

  • Sous le régime de la séparation de biens : chacun est propriétaire des biens qu’il achète, ou des biens indivis (acquis avec son conjoint) à hauteur du financement apporté. En cas de divorce, chacun récupère sa part. Il s’agit du contrat de mariage le plus choisi en France.
  • Sous le régime de la communauté universelle : tous les biens acquis sont communs. Vous avez la possibilité de prévoir dans le contrat de mariage que certains biens resteront la propriété d’un seul époux, comme ceux qui lui reviennent dans le cadre d’une donation ou d’un héritage.

Ce contrat de mariage est souvent utilisé par des époux agés, déjà mariés sous un autre régime (séparation de biens par exemple) dont l’objectif est de protéger le survivant d’entre eux.

  • Sous le régime de la communauté réduite aux acquêts : les biens achetés pendant le mariage sont communs. En revanche, chacun reste propriétaire des biens qu’il avait avant le mariage, ou qu’il reçoit par donation ou succession.

Mon topo rapide sur les droits qu’un conjoint marié détient après le décès du 1er d’entre eux 

Les 2 hypothèses les plus fréquentes sont les suivantes :

  1. Hypothèse 1 : le couple marié à des enfants 

Nous devons distinguer 2 cas de figure :

  • Si le ou les enfant(s) sont né(s) d’une union avec le conjoint survivant, ce dernier peut recevoir selon son choix l’usufruit de la totalité du patrimoine du défunt, ou la pleine propriété d’un quart du patrimoine du défunt.
  • Si le ou les enfant(s) sont né(s) d’une autre union que celle avec le conjoint survivant, ce dernier ne peut recevoir que la pleine propriété d’un quart du patrimoine du défunt.
  1. Hypothèse 2 : le couple marié n’a jamais eu d’enfant 

Le conjoint survivant peut recevoir jusqu’à 100% du patrimoine de son conjoint décédé dans l’hypothèse où les parents de celui-ci ne sont plus en vie.

4 – Le démembrement croisé de parts sociales

Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.

L’usufruit est l’utilisation des fruits de ton bien, soit la jouissance du bien. Tu peux l’utiliser comme tu le souhaites, mis à part le vendre.

Le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien, qu’à l’extinction de l’usufruit.

Que se passe-t-il au moment du décès ?

En cas de décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété, le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire.

Prenons un l’exemple de Pierre et Laura :

Au décès du premier concubin : si Pierre décède le premier, Laura qui est déjà propriétaire des 50 parts en nue-propriété recevra sans payer de droits de succession l’usufruit des 50 parts de Pierre. Elle devient donc plein-propriétaire des parts à hauteur de 50%. Les ayants droit de Pierre héritent de la nue-propriété des  parts 50 %, que possédait Pierre.

Laura détient donc la jouissance entière du bien immobilier (ses 50 parts en pleine propriété et ses 50 parts en usufruit) : elle peut y rester ou le louer et en percevoir les revenus. 

Ce montage permet de protéger son concubin avec un coût fiscal plutôt intéressant.

Ce montage est toutefois complexe, il nécessite préalablement :

  • Création d’une SCI, dont certaines clauses des statuts de la SCI devront être rédigées sur mesure
  • Achat du bien immobilier par la SCI
  • Signature par chacun des concubins d’un testament au profit de son conjoint (transmission de l’usufruit portant sur sa participations (50%). Comme indiqué ci-dessus, la fiscalité n’est pas avantageuse dans ce cas
  • Tenue d’une comptabilité annuelle de la SCI afin notamment de lui donner de la substance et de suivre les apports en compte-courant de chacun des associés…

En conclusion, un PACS + un testament, ou un mariage (avec éventuellement un testament afin de réaliser une protection sur mesure) permettent de protéger le survivant.

Mon topo rapide sur les testaments :

Le testament le plus utilisé et le plus « rapide » est le testament dit olographe. Pour qu’il soit valable, il doit respecter au moins 3 conditions : être écrit à la main + être daté + être signé.

Ensuite, il conviendra d’en assurer sa conservation. Le dépôt chez votre notaire serait très efficace, ce dernier se chargerait de l’inscrire au fichier central des dernières volontés. Ainsi, au décès du testateur (la personne qui rédige un testament), le testament pourrait être ressorti et être utilisé.

Comme tu le constates, acheter en couple s’en être marié ou pacsé n’est pas si simple et nécessite une prise de décision quant à ton “statut” d’union. C’est pourquoi ne reste pas avec tes questions en suspens et contacte moi si tu sens que c’est nécessaire pour passer à l’étape suivant.

Pour en savoir plus, tu peux me contacter directement sur mon site : www.milenefizel.com

Les cookies nous aident à faire fonctionner notre site. En utilisant notre site, vous acceptez l'utilisation des cookies. Plus d'informations